Comprendre les droits de propriété à Bali : Leasehold et Freehold expliqués

L'investissement immobilier à Bali attire de nombreux étrangers séduits par la beauté de l'île et son potentiel économique. Cependant, avant de se lancer, il est crucial de comprendre les spécificités du système de propriété indonésien, en particulier les concepts de leasehold et freehold. Cet article vise à éclaircir ces notions et à présenter les options disponibles pour les investisseurs étrangers à Bali.

Le contexte juridique indonésien

En Indonésie, la propriété foncière est régie par la loi agraire de base de 1960 (Undang-Undang Pokok Agraria). Cette loi établit différents types de droits fonciers, dont les plus pertinents pour les investisseurs étrangers sont le droit de propriété (Hak Milik), le droit d'usage (Hak Pakai), et le droit de construction (Hak Guna Bangunan).

Le Freehold (Hak Milik)

Le freehold, ou Hak Milik en indonésien, est le droit de propriété le plus complet. Il confère au propriétaire un contrôle total et perpétuel sur le bien. Cependant, il est important de noter que ce droit est exclusivement réservé aux citoyens indonésiens. Il n’est donc pas possible pour un étranger à Bali de posséder un bien en Freehold en son nom propre. Si vous souhaitez tout de même accéder à la pleine propriété, il existe une solution alternative : acheter via une société à capitaux étrangers : la PT PMA.

Si vous êtes intéressé par un achat immobilier à Bali en pleine propriété, une option que vous voudrez peut-être envisager est la mise en place d’une PT PMA. Il s’agit d’une société à responsabilité limitée ouverte aux investissements étrangers, qui a légalement le droit de posséder un bien immobilier en Freehold.

Cependant, il faut noter que pour configurer une PT PMA, vous devrez suivre un certain nombre d’étapes. La première consiste à déterminer le type d’entreprise que vous souhaitez créer, car il existe différentes exigences pour différents types d’entreprises.

Une fois que vous avez déterminé cela, vous devrez obtenir les licences et permis nécessaires auprès du Conseil indonésien de coordination des investissements (BKPM), puis ouvrir un compte bancaire en Indonésie et déposer le capital minimum requis pour votre entreprise (10,000,000,000 IDR soit environ 610,000€).

Vous devrez également obtenir un numéro fiscal et vous inscrire auprès du ministère de la Main-d’œuvre.

Une fois votre PT PMA mise en place, vous pourrez acheter une propriété à Bali au nom de votre entreprise. Cela peut être un moyen utile d’éviter certaines des restrictions légales sur la propriété étrangère de biens en Indonésie. Cependant, il est important de noter qu’il existe encore certaines limites à la propriété étrangère et que vous devrez veiller à vous conformer à toutes les réglementations pertinentes.

Caractéristiques du freehold :

- Durée illimitée

- Transmissible par héritage

- Peut être vendu, échangé ou utilisé comme garantie pour un prêt

- Offre la plus grande sécurité juridique

Le Leasehold (Hak Pakai)

Pour les étrangers, l'option la plus courante est le leasehold, qui peut prendre deux formes principales :

1. Hak Sewa (equivalent du bail emphytéotique) :

- Durée habituelle de 25 ans, renouvelable avec l'accord du propriétaire du terrain

- Peut être détenu directement par des étrangers

- Utilisé principalement pour des propriétés résidentielles

Ce type de propriété est une bonne alternative au Freehold, car cela ne demande pas la création d’une société avec un apport en capital minimum.

2. Hak Pakai : Une option de propriété pour les résidents étrangers à Bali

Le droit indonésien offre aux étrangers une solution intéressante pour acquérir des biens immobiliers à Bali : le Hak Pakai. Ce titre de propriété, qui se traduit littéralement par "droit d'usage", présente plusieurs avantages pour les non-Indonésiens souhaitant s'établir sur l'île des dieux.

Caractéristiques principales du Hak Pakai

1. Reconnaissance légale : Le Hak Pakai est pleinement reconnu par la législation indonésienne.

2. Accessibilité : Il peut être obtenu directement au nom d'un acheteur étranger.

3. Durée : Initialement accordé pour 30 ans, il est prolongeable deux fois (20 ans, puis 30 ans), offrant une durée totale potentielle de 80 ans.

4. Transmissibilité : Le titre peut être cédé à des membres de la famille ou à des héritiers.

Conditions et restrictions

- Résidence : Le Hak Pakai est destiné aux personnes prévoyant de résider à Bali de façon permanente ou pour une majeure partie de l'année.

- Visa : Un visa de résident est requis pour obtenir ce titre.

- Usage personnel : La location du bien acquis sous Hak Pakai n'est pas autorisée.

Avantages par rapport à d'autres options

- Simplicité : Contrairement à l'achat via une PT PMA (société à capital étranger), le Hak Pakai ne nécessite pas la création d'une structure juridique complexe.

- Flexibilité : En cas de vente à un citoyen indonésien, le Hak Pakai peut être converti en Hak Milik (pleine propriété).

Le Hak Pakai représente ainsi une alternative intéressante pour les étrangers souhaitant s'installer durablement à Bali, offrant un équilibre entre sécurité juridique et simplicité administrative.

Caractéristiques du leasehold :

- Durée limitée, mais renouvelable

- Offre moins de droits que le freehold

- Plus accessible aux investisseurs étrangers

- Peut être vendu ou sous-loué, sous certaines conditions

Stratégies d'acquisition pour les étrangers

Face à ces restrictions, les investisseurs étrangers ont développé plusieurs stratégies pour acquérir des biens immobiliers à Bali :

1. Contrat de nomination (Nominee Agreement) :

Un citoyen indonésien détient le titre de propriété au nom de l'étranger. Cette méthode, bien que courante, comporte des risques juridiques importants et n'est pas recommandée par les experts.

2. Création d'une société PT PMA :

L'étranger crée une société indonésienne à capital étranger, qui peut alors acquérir des droits Hak Pakai. Cette option est plus sûre juridiquement, mais implique des coûts et des démarches administratives supplémentaires.

3. Bail à long terme :

L'investisseur signe un leasehold (Hak Sewa), contrat de location à long terme (généralement 25 ans ou plus) avec un propriétaire indonésien. Cette méthode offre une flexibilité et une sécurité, sans les complications liées à la propriété directe.

Conclusion

Investir dans l'immobilier à Bali peut être une expérience enrichissante, mais il est essentiel de bien comprendre le cadre juridique local. Bien que les options pour les étrangers soient limitées par rapport au freehold, le système de leasehold offre des opportunités intéressantes pour ceux qui sont prêts à naviguer dans le marché immobilier dynamique balinais. Avec une approche prudente et bien informée, les investisseurs peuvent tirer parti du potentiel de cette île paradisiaque tout en minimisant les risques juridiques.